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房地产行业:投资数据亮眼,三四线销售持续增长

发布时间:2017-05-16    研究机构:兴业证券

销售数据亮眼,三四线销售持续增长。2017年1-4月份,全国商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%;商品房销售额33223亿元,同比增长20.1%;其中4月单月销售面积12620万平米,同比增长7.7%;销售额10041亿元,同比增长10.0%。4月虽然一二线城市受调控影响导致成交大幅下降,但三四线城市销售持续增长,整体销售依然向好。从结构看,三四线城市表现显著好于一二线,1-4月30大中城市销售面积累计同比下降32.1%,而30大中以外城市销售面积累计同比增长30.9%;其中4月单月30大中城市销售面积同比下降41.9%,而30大中以外城市销售面积同比增长22.2%。

从总体按揭数据、全国销售数据和一二线、三四线数据来看,三四线繁荣中杠杆支撑力度非常大。2017年1-4月全国新增居民中长期贷款(主要是按揭贷款)1.90万亿,同比增长24.6%。占同期新房销售额高达57.3%,同比提升2个百分点,2014-2016年同期占比分别为44.7%、47.3%、55.3%。尽管销售金额可能包含了二手房按揭不能反映新房购买杠杆,但纵向比较仍具有很大价值。微观数据也支持政府引导银行加大非核心城市按揭,支撑三四线去库存的逻辑演绎的淋漓尽致。

三四线繁荣是一个中期繁荣,繁荣在2017年维持问题不大,取决于各地去库存进度。近期三四线库存去化比较好的河北省一系列政策也印证了我们的观点,库存去化目标达到后,调控政策会紧密跟随防止三四线的繁荣持续时间过长和过度。

房地产开发投资仍然乐观。在中国房地产大周期向上和三四线的中期繁荣背景下,我们对地产投资和新开工保持乐观。1-4月全国房地产开发投资27732亿元,同比增长9.3%;新开工面积48240万平方米,同比增长11.1%。房地产投资持续向好主要原因:1)大中型房地产公司对于规模非常重视。目前规模重于利润,持续大力度拿地。1-4月份,房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%;2)过往销售较好仍然有补库存的需求。

投资建议:银行必给地产加杠杆是最强逻辑,银行给三四线加杠杆,将持续带来三四线城市中期繁荣。看好今年三四线基本面和地产相关产业链。持续推荐新城控股、世联行、招商蛇口、保利地产、华联控股、华夏幸福、荣盛发展、北京城建。港股看好持续受益三四线的碧桂园。看好地产产业链下游家电股,主要推荐华帝股份(002035)和老板电器。

风险提示:货币政策大幅收紧。

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